Φόρος ιδιοκτησίας, εισφορά που επιβάλλεται κυρίως σε γη και κτίρια. Σε ορισμένες χώρες, συμπεριλαμβανομένων των Ηνωμένων Πολιτειών, ο φόρος επιβάλλεται επίσης στον εξοπλισμό και στα αποθέματα επιχειρήσεων και αγροτικών προϊόντων. Μερικές φορές ο φόρος επεκτείνεται σε αυτοκίνητα, κοσμήματα και έπιπλα και ακόμη και σε άυλα αγαθά όπως ομόλογα, υποθήκες και μετοχές μετοχών που αντιπροσωπεύουν αξιώσεις ή ιδιοκτησία ενσώματου πλούτου. Το πληρωτέο ποσό δεν βασίζεται στον συνολικό καθαρό πλούτο ενός ατόμου ή μιας εταιρείας, αλλά στην ακαθάριστη αξία χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα χρέη.
Οι επιβαρύνσεις που συνήθως δεν ταξινομούνται ως φόροι ιδιοκτησίας είναι εκείνοι κατά τη μεταβίβαση περιουσίας (με πώληση, δώρο ή θάνατο), ειδικές χρεώσεις για κάποια δημόσια υπηρεσία ή βελτίωση (όπως ειδικές εκτιμήσεις στις Ηνωμένες Πολιτείες), ορισμένοι τύποι γεωργικών απατών και τμήματα των φόρων εισοδήματος που ισχύουν για την υποτιθέμενη ή πραγματική απόδοση της εκμετάλλευσης ή της αστικής γης.
Το πεδίο εφαρμογής του φόρου σε διάφορες χώρες ποικίλλει σε μεγάλο βαθμό, ανάλογα με τους νομικούς παράγοντες, τις διοικητικές πραγματικότητες, την παράδοση, τη διαθεσιμότητα άλλων πηγών εσόδων, την οργάνωση της κυβέρνησης (ειδικά στο επίπεδο της τοπικής αυτοδιοίκησης, όπου το εισόδημα από αυτήν την εισφορά μπορεί να είναι βασική σημασία), και τις δημόσιες υπηρεσίες που παρέχονται. Η ταξινόμηση της ιδιοκτησίας κατά διαφορετικούς τύπους χρησίμευσε ως βάση για τη διαφοροποίηση των πραγματικών επιβαρύνσεων των φορολογουμένων - μερικές φορές προβλέποντας τον αποκλεισμό ενός κλάσματος της αξίας ορισμένων ειδών περιουσίας (μηχανήματα, δάση, ορυχεία, κινητές αξίες, έπιπλα κ.λπ.), μερικές φορές προσαρμόζοντας τους συντελεστές φόρου.
Σε μια απλή οικονομία στην οποία οι φορολογούμενοι διαφέρουν πολύ λίγο ο ένας από τον άλλο - για παράδειγμα, μια αγροτική κοινότητα που αποτελείται από νοικοκυριά που έχουν παρόμοιο μέγεθος και εισόδημα - το ποσό του φόρου περιουσίας που εκτιμάται σε μεμονωμένα νοικοκυριά μπορεί να αντικατοπτρίζει τόσο την ικανότητα πληρωμής του νοικοκυριού όσο και οφέλη που λαμβάνει με τη μορφή δημόσιων υπηρεσιών. Ωστόσο, η σχέση μεταξύ φόρου και παροχών δεν θα είναι τόσο άμεση ή εμφανής σε μια πολύπλοκη βιομηχανική κοινωνία.
Στις περισσότερες χώρες όπου επιβάλλονται φόροι ιδιοκτησίας, τα έσοδα που παράγουν χρησιμοποιούνται από τοπικές ή κρατικές και όχι από εθνικές κυβερνήσεις. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, τα έσοδα από φόρους ιδιοκτησίας αντιπροσωπεύουν περίπου το ήμισυ των εσόδων που συγκεντρώνονται από τις τοπικές κυβερνήσεις. Σε πολλές χώρες ο φόρος ιδιοκτησίας ισχύει κυρίως για τα αστικά ακίνητα (βλ. Πραγματική και προσωπική ιδιοκτησία).
Σε ορισμένες χώρες, τα έσοδα από φόρους ιδιοκτησίας ενδέχεται να υστερούν σε σχέση με την αύξηση του εθνικού εισοδήματος όταν οι φορολογικές εκτιμήσεις δεν αντικατοπτρίζουν τις αλλαγές στο γενικό επίπεδο των τιμών. Η αυξημένη χρήση μηχανογραφικών συστημάτων για αξιολόγηση και αξιολόγηση βοήθησε πρόσφατα να ξεπεραστεί αυτό το πρόβλημα. Οι φόροι ιδιοκτησίας μπορεί επίσης να είναι δαπανηροί για είσπραξη. Για παράδειγμα, μια έκθεση του Οργανισμού Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) έδειξε ότι, στις αρχές του 21ου αιώνα, οι φόροι ιδιοκτησίας αντιπροσώπευαν λιγότερο από 0,5 τοις εκατό όλων των φορολογικών εσόδων στην Ελλάδα, αλλά αντιπροσώπευαν περισσότερο από το 1 τοις εκατό της χώρας κόστος διοίκησης φόρου.
Η εξέλιξη της φορολογίας ακινήτων
Ένα από τα πιο δύσκολα προβλήματα στη φορολόγηση της περιουσίας είναι ο καθορισμός μιας λογικής βάσης αξιολόγησης. Το πρόβλημα έχει γίνει πιο δύσκολο καθώς οι πολυπλοκότητες της οικονομικής ζωής έχουν αυξηθεί. Οι φόροι του αρχαίου κόσμου, τμημάτων της μεσαιωνικής Ευρώπης, και των αμερικανικών αποικιών ήταν αρχικά φόροι γης με βάση την περιοχή και όχι την αξία. Τελικά, το ακαθάριστο προϊόν του ακινήτου (π.χ. ετήσιο εισόδημα) ήρθε να χρησιμεύσει ως βάση φορολογίας. Σε μεταγενέστερο στάδιο, έγιναν προσπάθειες να βρεθεί ένα μέτρο του τι θα αποκαλούταν τώρα «ικανότητα πληρωμής του ιδιοκτήτη ακινήτου», που σημαίνει ότι άλλες μορφές πλούτου και προσωπικής περιουσίας, όπως αγροικίες, ζώα και εργαλεία, περιλαμβάνονται στο εκτίμηση. Η ταυτοποίηση αυτού του τύπου ιδιοκτησίας για φορολογία ήταν πάντα δύσκολη και η φορολογία των άυλων μορφών πλούτου αποδείχθηκε ακόμη πιο δύσκολη, ειδικά επειδή η άυλη περιουσία κρύβεται τόσο εύκολα από τους φορολογικούς.
Στη Βόρεια Αμερική οι πρώτες αποικίες της Νέας Αγγλίας ανέπτυξαν φόρους που προσπάθησαν να φτάσουν σε όλα τα «ορατά κτήματα», τόσο αληθινά όσο και προσωπικά. Αυτός ο «γενικός φόρος περιουσίας», ο οποίος ισχύει για όλα τα ακίνητα, βρισκόταν στα βιβλία καταστατικών ορισμένων πολιτειών των ΗΠΑ έως το 1800. Στην πραγματικότητα, κατά την αποικιακή περίοδο, οι νότιες και μεσαίες αποικίες είχαν κάνει σχετικά μικρή χρήση της φορολογίας ακινήτων, αλλά, από στα μέσα του 19ου αιώνα, οι φόροι ιδιοκτησίας είχαν γίνει η κύρια πηγή εσόδων για όλα τα κράτη. Η βάση του γενικού φόρου περιουσίας ορίστηκε να περιλαμβάνει άυλο πλούτο. Δεδομένου ότι η αξία των ενυπόθηκων δανείων και άλλων άυλων αποτελούσε σε μεγάλο βαθμό αξιώσεις για δικαιώματα σε ακίνητα και υλικά αγαθά, το αποτέλεσμα ήταν η διπλή φορολογία. Επειδή το διπλό φορτίο φαινόταν άδικο και επειδή η απόκρυψη ήταν εύκολη, η επιβολή του φόρου «ιδιοκτησίας» στα άυλα έγινε προβληματική. Αυτό οδήγησε στην αποσύνθεση ενός γενικού φόρου για όλα τα ακίνητα. Σήμερα, μόνο τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν το μεγαλύτερο μέρος της αμερικανικής φορολογικής βάσης.
Ο φόρος περιουσίας στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι η κύρια πηγή εσόδων για τις τοπικές κυβερνήσεις. Οι κρατικές κυβερνήσεις κάποτε χρησιμοποιούσαν τον φόρο ως σημαντική πηγή εσόδων, αλλά λίγα κράτη λαμβάνουν πλέον περισσότερο από ένα μικρό ποσοστό των εσόδων τους από αυτήν την πηγή. Πολλές κρατικές κυβερνήσεις, ωστόσο, αξιολογούν μέρος ή το σύνολο της λειτουργικής ιδιοκτησίας των σιδηροδρόμων και άλλων υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Ορισμένες αρχές τάσσονται υπέρ της ανάληψης από το κράτος του φόρου περιουσίας, εν μέρει επειδή πιστεύουν ότι τα κράτη θα τον διοικούσαν πιο αποτελεσματικά και εν μέρει προκειμένου να εξαλείψουν τις ανισότητες στη φορολογική ικανότητα μεταξύ των τοπικών κυβερνήσεων - ειδικά όσον αφορά τη χρηματοδότηση για δημόσια σχολεία.
Διαχείριση
Η ευθύνη για τις διάφορες φάσεις της διοίκησης ανήκει σχεδόν αποκλειστικά στους κυβερνητικούς αξιωματούχους. Η διαχείριση περιλαμβάνει την ανακάλυψη ή τον προσδιορισμό του ακινήτου που θα φορολογηθεί, την αποτίμησή του, την εφαρμογή του κατάλληλου φορολογικού συντελεστή και την είσπραξη. Όταν το ποσό του φόρου μετριέται με το εισόδημα, πρέπει να προσδιορίζεται το εισόδημα του ακινήτου και όχι η αξία του κεφαλαίου. Σημαντικές πτυχές, ιδίως η αποτίμηση, είναι θέμα κρίσης και όχι πραγματικού. Ο προσδιορισμός της αξίας για φορολογικούς σκοπούς δεν είναι παρεπόμενο αποτέλεσμα ή αυτόματο υποπροϊόν μιας συναλλαγής που πραγματοποιείται για άλλους σκοπούς, όπως πληρωμή μισθού ή λιανική πώληση. Ενώ οι φόροι ιδιοκτησίας μερικές φορές βασίζονται σε αναφερόμενες τιμές πωλήσεων, αυτοί μπορούν να χρησιμοποιηθούν για μείωση των φόρων.
Οι τρεις βασικές προσεγγίσεις στη σύγχρονη εκτίμηση της ιδιοκτησίας είναι η αξία ενοικίασης, η αξία κεφαλαίου και η αγοραία αξία. Στις ευρωπαϊκές χώρες η εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας βασίζεται συνήθως στην αξία του κεφαλαίου της. Η παραδοσιακή σκέψη είναι ότι η αξία του κεφαλαίου μπορεί να εκτιμηθεί με βάση τις τιμές ενοικίασης, θεωρώντας τις ως κέρδη κεφαλαίου. Ωστόσο, οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, καθώς και οι Ηνωμένες Πολιτείες, προσπαθούν να αξιολογήσουν την ιδιοκτησία σύμφωνα με την εύλογη αξία της αγοράς. Ήταν η πρακτική στις περισσότερες ασιατικές χώρες να βασίζεται η αξιολόγηση στην ετήσια αξία ενοικίασης του ακινήτου. Σύμφωνα με την αρχή της αξίας ενοικίασης, ο φόρος βασίζεται στο μέσο ακαθάριστο εισόδημα από την ενοικίαση που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο υπό κανονικές συνθήκες της αγοράς. Ορισμένες ασιατικές χώρες ακολουθούν μια λιγότερο περίπλοκη αλλά πιθανώς λιγότερο δίκαιη προσέγγιση. Συλλέγουν απλώς ένα σταθερό ποσό με βάση μια συγκεκριμένη μονάδα μέτρησης γης.
Δύσκολα διοικητικά προβλήματα προκύπτουν κατά τον προσδιορισμό (1) τι πραγματικά υπάρχει με φυσική έννοια (η τοποθεσία, η τοπογραφία και η έκταση ενός τεμαχίου γης · το μέγεθος, τα υλικά και η κατάσταση των κτιρίων · ο αριθμός και οι τύποι των μηχανών ή των στοιχείων του αποθέματος) και (2) την αξία του ακινήτου. Ο αποτελεσματικός προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου απαιτεί εξειδικευμένο προσωπικό, πρόσβαση σε πληροφορίες διαφόρων τύπων (συμπεριλαμβανομένων των φυσικών χαρακτηριστικών του ακινήτου και ρεαλιστικές συνθήκες της αγοράς), και κατάλληλες εγκαταστάσεις, πολλές από τις οποίες είναι δύσκολο να παρέχονται σε επίπεδο τοπικής αυτοδιοίκησης.
Η καλύτερη διαχείριση του φόρου ιδιοκτησίας θα εξαρτηθεί από μια σειρά μεταβλητών, όπως καλύτερη χαρτογράφηση και βελτιωμένα μέσα απόκτησης ακριβών και ενημερωμένων περιγραφών ακινήτων. Η κατάσταση θα βελτιωθεί επίσης μέσω περισσότερων πηγών δεδομένων σχετικά με τις αξίες και πιο εξελιγμένων προσεγγίσεων για την αποτίμηση. Οι υπολογισμοί της τιμής κυμαίνονται από το απλό έως το συγκρότημα. Για ορισμένους τύπους ακινήτων, όπως μονοκατοικίες, οι πωλήσεις γενικά παρόμοιων ακινήτων, γνωστές ως «συγκρίσιμα», παρέχουν μια καλή βάση για αποτίμηση. Άλλα ακίνητα, όπως κτίρια γραφείων και διαμερισμάτων, μπορούν να αποτιμηθούν με βάση το εισόδημα που αποφέρουν. Για μοναδικές και εξαιρετικά εξειδικευμένες ιδιότητες, ωστόσο - συμπεριλαμβανομένων των εργοστασίων και άλλων κτιρίων που αποτελούν αναπόσπαστα μέρη μιας επιχειρησιακής λειτουργίας - η αξία για φορολογικούς σκοπούς πρέπει να βασίζεται στις εκτιμήσεις του κόστους αναπαραγωγής (το κόστος αναπαραγωγής μιας ίδιας δομής) μείον τις αποσβέσεις. Τα επιχειρηματικά αποθέματα, τα οποία μπορούν επίσης να υπόκεινται σε φόρο ιδιοκτησίας, μπορούν να αποτιμηθούν βάσει των εταιρικών αρχείων, όπως και τα μηχανήματα και ο εξοπλισμός.
Η καλή αξιολόγηση απαιτεί τις δεξιότητες ενός μόνιμου επαγγελματικού προσωπικού που εργάζεται με πλήρη απασχόληση με αμοιβή συγκρίσιμη με εκείνη του ιδιωτικού κλάδου. Κάθε μέλος του προσωπικού πρέπει να είναι απαλλαγμένο από πολιτικές πιέσεις. Ωστόσο, τέτοιο προσωπικό είναι σχεδόν ανύπαρκτο. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, οι αξιολογητές ήταν υπάλληλοι μερικής απασχόλησης, συνήθως εκλεγμένοι, κακοπληρωμένοι και συχνά στερούνται της ειδικής εκπαίδευσης που αναγνωρίζεται τώρα ως απαραίτητος. Η έλλειψη εμπειρίας μερικές φορές επιδεινώθηκε από ευνοιοκρατία και διαφθορά - είτε από την πλευρά του αξιολογητή είτε από την τοπική αυτοδιοίκηση. Σπάνια το προσωπικό έχει τους πόρους για να κάνει εύλογες τρέχουσες αξιολογήσεις για όλα τα ακίνητα της δικαιοδοσίας. Ωστόσο, ο ρυθμός αλλαγής και το μέγεθος των νέων κατασκευών είναι τόσο μεγάλοι που κάνουν πολλές αξιολογήσεις ξεπερασμένες πριν ένας νέος κύκλος αξιολόγησης μπορεί να τις διορθώσει. Διατηρώντας ενημερωμένους χάρτες και αρχεία για πιο συνεχείς εργασίες από ό, τι θα υποστηρίξουν οι περισσότερες κυβερνήσεις, αν και οι σύγχρονες τεχνικές επεξεργασίας δεδομένων συνέβαλαν στη μείωση του φόρτου.
Επειδή η φορολογική βάση, και συνεπώς το ποσό του καταβλητέου φόρου, εξαρτάται από την εκτίμηση ενός υπαλλήλου και όχι από μια δοκιμή ελεύθερης αγοράς (όπως με έναν φόρο επί των πωλήσεων) ή από την έκθεση του φορολογούμενου (όπως και με έναν φόρο εισοδήματος), ο φορολογούμενος δεν συμμετέχουν στον προσδιορισμό της αξιολόγησης. Οι δήμοι συνήθως παρέχουν κάποια μέσα για να ασκήσουν έφεση για την αξιολόγηση πριν καταστεί οριστική, αλλά τα αποτελέσματα αυτών των προσφυγών είναι συχνά ασήμαντα. Ορισμένοι φορολογούμενοι δεν γνωρίζουν τη διαδικασία, ή μπορεί να μην θεωρήσουν την πιθανή εξοικονόμηση αξίζει την προσπάθεια της ελκυστικής. Η διαδικασία προσφυγών περιπλέκεται από την κοινή πρακτική, που παρατηρείται στις περισσότερες χώρες, για την εκτίμηση ενός ακινήτου μόνο σε ένα κλάσμα της τρέχουσας αγοραίας αξίας - ακόμη και όταν ο εφαρμοστέος νόμος ορίζει ότι η εκτίμηση θα είναι στο 100 τοις εκατό. (Αυτές οι αποτιμήσεις κάτω από την αγορά συνήθως αντισταθμίζονται από υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές.) Σε αυτές τις περιπτώσεις, όταν τα περισσότερα ακίνητα αξιολογούνται σε τιμές κάτω από την αγοραία αξία, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που παραπονούνται ότι οι εκτιμήσεις τους είναι άδικα υψηλά είναι απίθανο να επικρατήσουν.
Φορολογικοί δείκτες
Δεδομένης της συχνότητας των εκτιμήσεων κάτω από την αγορά, οι ονομαστικοί φορολογικοί συντελεστές δίνουν μια παραπλανητική εντύπωση για τη φορολογική επιβάρυνση που επωμίζονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Παλαιότερα, όταν οι κυβερνητικές λειτουργίες ήταν περιορισμένες και ο φόρος περιουσίας ήταν η μόνη πηγή τοπικού εισοδήματος, οι φορολογικοί συντελεστές καθορίστηκαν απλώς διαιρώντας το ποσό για τις εκτιμώμενες δαπάνες από εκείνο για την εκτιμώμενη αποτίμηση. Εάν οι δαπάνες ήταν 400.000 $ και οι συνολικές αξιολογήσεις στη δικαιοδοσία ήταν 40.000.000 $, θα αρκούσε ένα ποσοστό 1%.
Σήμερα, οι αξιωματούχοι είναι πιο πιθανό να εκτιμήσουν το ποσό που θα είναι διαθέσιμο εάν διατηρηθεί ο υφιστάμενος φορολογικός συντελεστής και στη συνέχεια να προσπαθήσουν να κρίνουν εάν οι φορολογούμενοι θα δεχτούν υψηλότερους φόρους ως μέσο χρηματοδότησης πρόσθετων δαπανών. Όταν εμφανίζεται έντονη ζήτηση για κάποια συγκεκριμένη υπηρεσία, αλλά οι αξιωματούχοι προτιμούν να μην αυξήσουν τα ποσοστά «γενικού ταμείου» τους, ένα νομοθετικό όργανο μπορεί να ψηφίσει για να δώσει εντολή για «ειδική» τιμή. Για παράδειγμα, οι κρατικές κυβερνήσεις των ΗΠΑ χρησιμοποιούσαν στο παρελθόν τον φόρο ιδιοκτησίας ως ευέλικτο στοιχείο, βασιζόμενοι κυρίως σε άλλους φόρους. Σύμφωνα με το εάν αυτά ήταν ανεπαρκή ή πλεόνασμα, το κράτος θα αυξήσει ή θα μειώσει τον φορολογικό συντελεστή ιδιοκτησίας του. Πολλά κράτη έχουν ακόμη συνταγματική εξουσία να το πράξουν.
Οι περιορισμοί των τιμών είναι συνηθισμένοι, που επιβάλλονται μερικές φορές από το κρατικό σύνταγμα αλλά πιο συχνά από το νόμο. Για κάθε τάξη κυβέρνησης στις Ηνωμένες Πολιτείες - κομητείες, πόλεις, σχολικές περιοχές - θα καθοριστεί ανώτατο όριο. Μερικές φορές το όριο ή το «όριο» μπορεί να αλλάξει μέσω δημοψηφίσματος ή με ειδική νομοθετική δράση. Είναι δύσκολο να εκτιμηθεί εάν τέτοιοι περιορισμοί έχουν περιορίσει αποτελεσματικά την αύξηση των κρατικών δαπανών. Ένα αποτέλεσμα, ωστόσο, ήταν η δημιουργία ειδικών περιοχών με ανεξάρτητη φορολογική ισχύ, που σημαίνει ότι δεν υπόκεινται σε φορολογικούς περιορισμούς.
Θεωρία της φορολογίας ιδιοκτησίας
Ο φόρος περιουσίας απεικονίζει την έννοια της φορολογικής επίπτωσης - δηλαδή, τον προσδιορισμό των μερών που τελικά πληρώνουν για το φόρο, είτε άμεσα είτε έμμεσα. Ο φόρος επί της γης είναι πιθανό να κεφαλαιοποιηθεί (απορροφάται από το μελλοντικό κέρδος που θα πραγματοποιηθεί από το ακίνητο) στο βαθμό που δεν αντισταθμίζεται από τα οφέλη των δημόσιων υπηρεσιών. Το πραγματικό ποσό που θα πληρώσει ένας αγοραστής για ένα ακίνητο εξαρτάται από το καθαρό εισόδημα που αναμένεται να παράγει σε σχέση με τις αποδόσεις που διατίθενται από άλλες επενδύσεις. Εάν, για παράδειγμα, το καθαρό εισόδημα από ένα οικόπεδο αναμένεται να είναι 1.200 $ ετησίως επ 'αόριστον και εάν η επικρατούσα απόδοση των μακροπρόθεσμων περιουσιακών στοιχείων είναι 6 τοις εκατό, τότε η γη θα αξίζει 20.000 $. Εάν επιβληθεί φόρος 300 $ ετησίως, τότε η καθαρή απόδοση μειώνεται στα 900 $ και η αξία της γης μειώνεται στα 15.000 $. Η αύξηση του φόρου λέγεται ότι έχει κεφαλαιοποιηθεί. Για τον αγοραστή γης που παράγει εισόδημα, ο φόρος που ισχύει κατά τη στιγμή της αγοράς δεν θα επιβαρυνθεί στη συνέχεια, επειδή η τιμή αγοράς έχει ήδη προεξοφλήσει το κόστος του ετήσιου φόρου ακινήτων. Δεδομένου ότι οι τιμές της γης έχουν γενικά αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου, είναι δίκαιο να πούμε ότι ο φόρος ακινήτων δεν έχει μειώσει τόσο πολύ τις τιμές της γης όσο συνέβαλε στην καθυστέρηση της αύξησής τους. Ο ίδιος τύπος ανάλυσης χρησιμοποιείται συνήθως για τον προσδιορισμό των επιπτώσεων της αύξησης των φόρων ιδιοκτησίας που επιβάλλονται σε υπάρχουσες κατοικίες και άλλα ακίνητα.
Συγκριτικά, ο βαθμός στον οποίο οι φορολογούμενοι σε νεόδμητα σπίτια και κτίρια που δεν κατοικούν και άλλες βελτιώσεις θα βαρύνουν τον φορολογούμενο - το ζήτημα της μετατόπισης και της επίπτωσης - θα περιλαμβάνει διάφορους παράγοντες. Πολλά εξαρτώνται από το εάν ο εν λόγω φόρος επιβάλλεται μόνο από μια μικρή δικαιοδοσία, όπως μια κομητεία, πόλη ή σχολική περιοχή ή από όλες τις δικαιοδοσίες. Εάν ο φόρος επιβάλλεται από όλες τις δικαιοδοσίες, είναι πιθανό να επιβαρυνθεί βραχυπρόθεσμα από τους ιδιοκτήτες κεφαλαίου. Εάν, ωστόσο, ο φόρος μειώνει την εξοικονόμηση, μπορεί να οδηγήσει σε υψηλότερες τιμές ή χαμηλότερους μισθούς μακροπρόθεσμα (αντί να επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες κεφαλαίου). Δείτε τη φορολογία.
Η ανάλυση ενός φόρου που επιβάλλεται από όλες τις δικαιοδοσίες είναι πιο περίπλοκη και πιο σχετική για τους περισσότερους σκοπούς πολιτικής. Η κατασκευή κτιρίων εξαρτάται από την προθυμία των επενδυτών να διαθέσουν κεφάλαια για αυτούς, και οι φόροι επηρεάζουν αυτήν την προθυμία. Ένας φόρος ιδιοκτησίας θα αντιμετωπίζεται ως κόστος επιχειρηματικής δραστηριότητας. Πρέπει γενικά να ανακτηθεί σε υψηλότερες τιμές από τους καταναλωτές (ή σε χαμηλότερες τιμές που καταβάλλονται σε προμηθευτές ή χαμηλότερους μισθούς που καταβάλλονται στους εργαζόμενους). Οι εταιρείες που δεν καταφέρνουν να μεταβιβάσουν το φόρο στους πελάτες θα υποστούν χαμηλότερο ποσοστό απόδοσης του επενδυμένου κεφαλαίου. Οι εταιρείες που βρίσκονται σε ανταγωνισμό με άλλες τοποθεσίες όπου οι συντελεστές είναι χαμηλότεροι ενδέχεται να μην μπορούν να μεταφέρουν πλήρως τον φόρο στους καταναλωτές. Οι υποψήφιοι που πιθανότατα φέρουν το βάρος του φόρου είναι ιδιοκτήτες τοπικής γης, εργασία που δεν μπορεί (ή δεν θα) μετακινηθεί ως απάντηση στον φόρο, και ιδιαίτερα οι τοπικοί καταναλωτές. Καθώς η παραγωγή και οι τιμές προσαρμόζονται στις αλλαγές στους φορολογικούς συντελεστές, οι φόροι τείνουν να μεταφέρονται στους καταναλωτές. Το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την αλλαγή ενός φόρου ακινήτων στα κτίρια να αντικατοπτρίζεται στις τιμές που καταβάλλουν οι καταναλωτές ποικίλλει από μερικούς μήνες έως αρκετά χρόνια. Για τις ρυθμιζόμενες δημόσιες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, η αλλαγή μιας φορολογίας θα είναι συνήθως πιο σίγουρη, αλλά απαιτεί λίγο χρόνο, διότι οι νέες τιμές θα πρέπει να εγκριθούν από μια επίσημη υπηρεσία.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούν να μεταφέρουν τους φόρους στις κατοικίες τους. Η τιμή που καταβάλλεται για τη γη, φυσικά, θα χρησιμοποιηθεί για την προσαρμογή του φόρου που ίσχυε κατά την αγορά του ακινήτου (συχνά συμβαίνει ότι εάν ο φόρος ήταν χαμηλότερος, η τιμή που καταβλήθηκε για τη γη θα ήταν υψηλότερη). Ο φόρος σε ένα σπίτι μοιάζει πολύ με έναν φόρο για άλλα είδη κατανάλωσης, αν και στις Ηνωμένες Πολιτείες τείνει να είναι υψηλότερος από τους φόρους που επιβάλλονται στα περισσότερα άλλα καταναλωτικά αγαθά. Η αφαίρεση του φόρου ιδιοκτησίας από το ακαθάριστο εισόδημα βοηθά στη μείωση της καθαρής επιβάρυνσης του ιδιοκτήτη σπιτιού μειώνοντας το ποσό που καταβάλλεται σε μεμονωμένους φόρους εισοδήματος.
Τα σχετικά ποσά του φόρου περιουσίας που βαρύνουν άτομα σε διαφορετικά επίπεδα εισοδήματος δεν μπορούν να προσδιοριστούν με ακρίβεια. Δεν υπάρχει σχεδόν κανένας τρόπος να ληφθούν επαρκώς υπόψη το στοιχείο που αντιπροσωπεύει ο κεφαλαιοποιημένος φόρος γης στην τιμή της γης. Βλέποντας ως φόρο επί όλων των εσόδων από κεφάλαια, ο φόρος ιδιοκτησίας για βελτιώσεις είναι σχεδόν σίγουρα προοδευτικός (επιβαρύνοντας σχετικά μεγαλύτερη επιβάρυνση για τα νοικοκυριά υψηλού εισοδήματος). Αλλά αν κάποιος επικεντρωθεί στο βάρος του φόρου που επιβάλλεται από μία και μόνη δικαιοδοσία, η επίπτωση του φόρου είναι πιθανό να πέσει στους τοπικούς καταναλωτές (και ίσως στους τοπικούς εργαζόμενους και τους γαιοκτήμονες), κάνοντας τον φόρο ιδιοκτησίας οπισθοδρόμηση. Το τμήμα του φόρου ιδιοκτησίας που εμπίπτει στις τοπικές επιχειρήσεις μεταφέρεται πιθανώς στους καταναλωτές σύμφωνα με τις αγορές τους, συμπεριλαμβανομένων των τηλεφωνικών, ηλεκτρικών και άλλων υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Έτσι, γενικά, οι φόροι ιδιοκτησίας «ενιαίας δικαιοδοσίας» μπορούν να θεωρηθούν είτε περίπου ανάλογοι προς το εισόδημα είτε ελαφρώς οπισθοδρομικοί. Κάποιος μπορεί, ωστόσο, να υποστηρίξει ότι η συνολική αναδιανεμητική επίδραση από ομάδες υψηλότερου σε χαμηλότερο εισόδημα είναι σημαντική όταν εξετάζεται ο βαθμός στον οποίο οι φόροι ιδιοκτησίας πληρώνουν για σχολεία και άλλες υπηρεσίες για ομάδες χαμηλού εισοδήματος. Το τμήμα του φόρου ιδιοκτησίας που εμπίπτει στις επιχειρήσεις μεταφέρεται πιθανώς στους καταναλωτές σύμφωνα με τις αγορές τους, συμπεριλαμβανομένων των τηλεφωνικών, ηλεκτρικών και άλλων υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
Υπάρχει ευρεία «οριζόντια ανισότητα» στους φόρους ιδιοκτησίας λόγω άνισων εκτιμήσεων για τους ιδιοκτήτες. Ο φόρος πέφτει περισσότερο σε ορισμένα είδη επιχειρήσεων (π.χ. σιδηροδρόμους και άλλες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας) και σε ορισμένα είδη κατανάλωσης (π.χ. στέγαση) από ό, τι σε άλλα. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι φόροι ιδιοκτησίας στη γεωργία ως επιχείρηση τείνουν, γενικά, να είναι χαμηλοί σε σχέση με την αξία της ιδιοκτησίας, αλλά μπορούν επίσης να είναι υψηλοί σε σχέση με το εισόδημα που παράγει μια φάρμα. Επειδή η φορολογία των ακινήτων έχει τόσο μεγάλη ιστορία, πολλά στοιχεία της έχουν λειτουργήσει στην οικονομία, με ορισμένα τμήματα να κεφαλαιοποιούνται και άλλα να προσαρμόζονται διαφορετικά, και οι ανισότητες έχουν σε κάποιο βαθμό μειωθεί.
Ο φόρος ιδιοκτησίας αποδυναμώνεται ολοένα και περισσότερο από διάφορες εξαιρέσεις. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, εξαιρέσεις ισχύουν για περίπου το ένα τρίτο της γης στην μέση τοποθεσία. Το μεγαλύτερο μέρος της γης που απαλλάσσεται από τον φόρο ιδιοκτησίας περιλαμβάνει δρόμους, σχολεία, πάρκα και άλλα περιουσιακά στοιχεία της τοπικής αυτοδιοίκησης, πράγμα που σημαίνει ότι η εφαρμογή του φόρου ιδιοκτησίας σε αυτό θα μεταφέρει απλώς χρήματα από έναν κυβερνητικό λογαριασμό στον άλλο. Σε ορισμένες περιοχές, η φορολογική απαλλαγή ακινήτων πολιτείας ή ομοσπονδιακής κυβέρνησης είναι σημαντική, αν και αυτοί οι οργανισμοί πραγματοποιούν μερικές φορές πληρωμές αντί των τοπικών φόρων. Η ιδιοκτησία που ανήκει και χρησιμοποιείται για θρησκευτικούς, εκπαιδευτικούς, φιλανθρωπικούς και άλλους σκοπούς γενικά εξαιρείται και σε ορισμένες χώρες η γη με τιμή κάτω από ένα ορισμένο ελάχιστο εξαιρείται.
Ορισμένες εξαιρέσεις γίνονται για να προσελκύσουν νέες επιχειρήσεις ή να ενθαρρύνουν τη στέγαση χαμηλού εισοδήματος. Ορισμένες περιοχές παρέχουν εξαιρέσεις για μέρος της αξίας ενός «σπιτιού», ίσως με περιορισμό που βασίζεται στο εισόδημα του ιδιοκτήτη-κατοίκου. Πολλοί επιτρέπουν κάποια εξαίρεση σε ηλικιωμένα άτομα, άτομα με αναπηρία ή σε βετεράνους ένοπλων δυνάμεων. Αρκετές αρχές επιτρέπουν επίσης πιστώσεις φόρου εισοδήματος για φόρους κατοικίας.
Οικονομικές επιπτώσεις
Η φορολογία ακινήτων χρηματοδοτεί την τοπική αυτοδιοίκηση στις Ηνωμένες Πολιτείες - όχι πλήρως, αλλά αρκετά για να καταστήσει ουσιαστική τη δημοσιονομική ανεξαρτησία της τοπικής αυτοδιοίκησης. Αυτό επιτρέπει την αποκέντρωση της κυβέρνησης, η οποία μπορεί να θεωρηθεί όφελος, διότι επιτρέπει στους πολίτες να επιλέγουν έναντι των δημόσιων υπηρεσιών που λαμβάνουν.
Ο φόρος ιδιοκτησίας μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στα έσοδα. Ειδικά όταν οι πραγματικοί φορολογικοί συντελεστές είναι υψηλοί, ο φόρος ιδιοκτησίας μπορεί να οδηγήσει τα άτομα και τις επιχειρήσεις να κάνουν τις υποθέσεις τους διαφορετικά στις προσπάθειές τους να μειώσουν τους φόρους τους. Μια κοινότητα με υψηλούς φορολογικούς συντελεστές στα κτίρια θα βρίσκεται σε μειονεκτική θέση στον εθνικό (και διεθνή) ανταγωνισμό για κεφάλαια, εκτός εάν μπορεί να προσφέρει αντισταθμιστικά πλεονεκτήματα. Η προσφορά κεφαλαίου για την οικονομία στο σύνολό της προέρχεται από την εξοικονόμηση. Η επίδραση του φόρου περιουσίας στην προσφορά κεφαλαίου είναι ασαφής, αλλά είναι πιθανό ότι εργοστάσια ή διάφορες εγκαταστάσεις παραγωγής και παραγωγής που απαιτούν μεγάλες επενδύσεις κεφαλαίου θα είναι απρόθυμοι να εντοπιστούν σε δήμους με υψηλούς φόρους που δεν αντιστοιχούν σε εξίσου υψηλά οφέλη για τις επιχειρήσεις.
Ο φόρος για κτίρια και ακίνητα εκτός από τη γη στρεβλώνει την κατανομή πόρων όπου υπάρχει παλαιότερη ιδιοκτησία. Τα νέα, υψηλής ποιότητας κτίρια φορολογούνται βαρύτερα ανά μονάδα χώρου από ό, τι τα παλιά, συμπεριλαμβανομένων των παραγκουπόλεων. Αυτό δεν αντικατοπτρίζει το κόστος που επιβάλλουν οι δύο τύποι ιδιοκτησίας και οι επιβάτες τους στην τοπική αυτοδιοίκηση όσον αφορά την αστυνομία, την πυροπροστασία και ούτω καθεξής. Έτσι, η πληρωμή του χρήστη για τις υπηρεσίες της τοπικής αυτοδιοίκησης θα μειωθεί συνήθως, σχετικά, καθώς το κτίριο που καταλαμβάνει επιδεινώνεται, παρόλο που τα δημόσια έξοδα που αποδίδονται στο ακίνητο είναι αμετάβλητα ή μπορεί ακόμη και να αυξηθούν. Ομοίως, οι κάτοικοι που μετακινούνται από φτωχότερες σε καλύτερης ποιότητας κατοικίες πρέπει να πληρώνουν περισσότερα για το κόστος της κυβέρνησης, αλλά ενδέχεται να μην λαμβάνουν αντίστοιχα περισσότερα στις κυβερνητικές υπηρεσίες.
Ορισμένες πρακτικές φορολογίας ακινήτων λειτουργούν ενάντια στη μακροπρόθεσμη ευημερία των κοινοτήτων. Οι πόλεις που πρέπει επειγόντως να αντικαταστήσουν τα ξεπερασμένα κτίρια ενδέχεται να βασίσουν παράδοξα μεγάλο μέρος της χρηματοδότησής τους σε έναν φόρο που ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να διατηρήσουν τις κατεστραμμένες κατασκευές και τιμωρούν τους ιδιοκτήτες νέων. Κάθε αύξηση των συντελεστών φόρου ιδιοκτησίας σε κατασκευές (όχι γη) μειώνει την επιθυμία τοποθέτησης κεφαλαίων σε νέα κτίρια, δημιουργεί κίνητρο για αναβάθμιση της ποιότητας από νέες κατασκευές και αποθαρρύνει τη συντήρηση.
Οι διαφορές στους πραγματικούς φορολογικούς συντελεστές μεταξύ των περιοχών ενδέχεται να έχουν ως αποτέλεσμα τη δημιουργία νησιών σχετικά χαμηλών φορολογικών συντελεστών. Ορισμένες κοινότητες μπορεί να έχουν φορολογικές βάσεις άνω του μέσου όρου σε σχέση με τις κυβερνητικές υποχρεώσεις και μπορούν να τα καταφέρουν με χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές. Προσελκύουν κεφάλαια. Ορισμένες κοινότητες, ίσως με τη χρήση ζωνών, αποκλείουν τύπους περιουσιακών στοιχείων που σχετίζονται με υψηλά κυβερνητικά έξοδα, όπως η στέγαση υψηλής πυκνότητας, η οποία φέρνει πολλά παιδιά και απαιτεί περισσότερα σχολεία. Οι φορολογικοί συντελεστές αλλού πρέπει τότε να είναι υψηλότεροι. Η ύπαρξη τέτοιων θύλακων αυξάνει τη δημοσιονομική ανισορροπία των γειτονικών περιοχών και μπορεί να επιδεινώσει τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι παλαιότερες περιοχές.
Οι χαμηλότεροι φορολογικοί συντελεστές στα περιθώρια μιας αστικής περιοχής συνήθως ενθαρρύνουν την προαστικοποίηση. Ακίνητα κοντά στο κέντρο μπορεί συχνά να υπόκεινται σε υψηλούς φορολογικούς συντελεστές, επιδεινώνοντας τα προβλήματα των επιχειρηματικών ακινήτων της κεντρικής πόλης. Οι υψηλοί φόροι επί των κατασκευών ευνοούν επίσης την οριζόντια έναντι της κάθετης ανάπτυξης μητροπολιτικών περιοχών, με αποτέλεσμα να έχουν μεγαλύτερο αντίκτυπο στη γύρω γη.
Όπου, όπως στη Μεγάλη Βρετανία, η αποτίμηση του φόρου ακίνητης περιουσίας βασίζεται στο εισόδημα, η γη που βρίσκεται σε αδράνεια ή πολύ χαμηλότερη από την καλύτερη χρήση της θα αποφέρει λίγα έσοδα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, λείπει το φορολογικό κίνητρο για αποτελεσματική χρήση.
Οι συντελεστές με τους οποίους κόβεται η ξυλεία και τα ορυκτά που εξάγονται μπορούν να επηρεαστούν ουσιαστικά από τη φορολογία ακινήτων. Για να αποφευχθεί η μη οικονομική και πρόωρη εξάντληση των φυσικών πόρων, πολλά κράτη έχουν αλλάξει από τη φορολογία ιδιοκτησίας των ορυκτών πόρων σε «φόρους αποχώρησης» για την παραγωγή ή την εξόρυξη πόρων.
